不僅零星的散點(diǎn)式打折正向集體的降價(jià)潮逐步演變，降價(jià)區(qū)域也正從郊區(qū)向城區(qū)蔓延。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，今年8月，北京折扣樓盤數(shù)量為156個(gè)，其中樓盤折扣或價(jià)格方面進(jìn)行過調(diào)整的樓盤數(shù)量達(dá)到81個(gè)。業(yè)界人士表示，經(jīng)過長時(shí)間的觀望和成交量的持續(xù)疲軟后，一線城市樓市仍然沒有回暖的苗頭，房價(jià)已經(jīng)明顯松動(dòng)，隱現(xiàn)的降價(jià)潮很可能一觸即發(fā)。

    年中，市場上曾有過出于經(jīng)濟(jì)增速下滑，政府會放松調(diào)控的短暫預(yù)期，但7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。這意味著，調(diào)控和調(diào)整，仍然是下半年樓市運(yùn)行的基調(diào)，而限購令有可能向二三線城市推開的表態(tài)則進(jìn)一步強(qiáng)化了調(diào)控預(yù)期。另外，年內(nèi)三度加息以及信貸規(guī)模收縮，使得貸款購房的成本不斷增加，這也反映在購房者對房價(jià)走勢的預(yù)期上，導(dǎo)致成交量更加低迷。

    一邊是購房意愿持續(xù)降低，另一邊是入市新盤和供應(yīng)量并未減少。今年以來，許多城市住宅銷售面積一直低于住宅投資增速，出現(xiàn)了罕見的供大于求現(xiàn)象。

    “銀行貸款和定金及預(yù)收款是開發(fā)資金最主要的兩個(gè)來源，我們測算當(dāng)兩個(gè)指標(biāo)合計(jì)增幅降至9%時(shí)，開發(fā)商將達(dá)到資金警戒線被動(dòng)降價(jià)，截至7月，這一指標(biāo)為19%?！眹鹱C券分析師曹旭特認(rèn)為。開發(fā)商的資金回籠速度掣肘于成交量的疲軟，土地市場成交低迷表明開發(fā)商面臨著越來越嚴(yán)峻的資金壓力。未來融資渠道趨窄以及融資成本升高，將使開發(fā)商的資金面進(jìn)一步趨緊，部分開發(fā)商將會先于購房者結(jié)束等待和觀望，價(jià)格僵持的局面可能在四季度被打破。

    許多業(yè)界專家認(rèn)為，政府調(diào)控的堅(jiān)定決心使得房價(jià)后市走勢已經(jīng)沒有懸念。限購限貸執(zhí)行力度并未放松，投資氛圍已經(jīng)戛然而止，與此同時(shí)，政策面仍未見底，如果房價(jià)出現(xiàn)反彈，仍有繼續(xù)出臺更嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能。因此，降價(jià)成為樓市必然趨勢，房價(jià)回調(diào)從量變到質(zhì)變的臨界點(diǎn)已經(jīng)臨近。

    此外，今年年初國家曾下達(dá)了全國開工建設(shè)1000萬套保障性住房的目標(biāo)任務(wù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，截至6月底，全國保障房建設(shè)開工率為56.6%。一些城市部分保障房已經(jīng)完工并入市配租。這意味著保障性住房在保障低收入人群居住需求的同時(shí)，對樓市的調(diào)控功能正從此前的設(shè)想到逐步發(fā)揮，分流部分需求，改善供需結(jié)構(gòu)，與商品房開展錯(cuò)位競爭，從而拉動(dòng)商品房價(jià)進(jìn)一步下行。

    我們看到，在今年保障房建設(shè)中，地方政府在土地供應(yīng)上給予了大力保障，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)在配套資金上給予了大力支持。銀監(jiān)會近日表示，將支持設(shè)立省級保障房融資平臺，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本省和計(jì)劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。隨著建設(shè)土地和資金問題逐步解決，保障房在未來一兩年內(nèi)將繼續(xù)迎來入市高峰。

    從長遠(yuǎn)來看，以公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主體的保障房將與商品房共同形成一個(gè)針對各層次需求全面覆蓋的住房供應(yīng)體系，手中掌握著大量的保障房“儲備”，政府對市場的調(diào)控能力也會大為增強(qiáng)，從而能有效改善住房資源分配不均的局面，壓縮商品房市場里的投機(jī)空間。

    在投機(jī)空間消失、住房供給體系趨于完善以及住房資源利用效率不斷提高的趨勢下，房地產(chǎn)市場諸多的深層次矛盾正在逐步解決。只要調(diào)控政策能夠貫徹到底、執(zhí)行到位，盡管樓市里的非理性力量依然躁動(dòng)，但是很難再有反彈的機(jī)會，市場就會持續(xù)向著回歸理性的方向發(fā)展。而在樓市的支撐力量從投資性需求到剛性需求的轉(zhuǎn)換過程中，前期反映在高位房價(jià)里的泡沫將會被擠出，行業(yè)整體利潤率必然向正常水平回歸，這也將影響新建商品房的定價(jià)水平。